インボイス制度とは？概要や不動産業への影響をわかりやすく解説

「インボイス制度」について導入されることはわかっているが、「実際どういう制度なのか」「何を準備すればいいのか分からない」という方は少なくありません。

2023年10月から導入されるインボイス制度によって、仕入税額控除の仕組みが大きく変わります。
また、インボイス制度は不動産業界にも影響が出るため、制度の概要や影響、必要な準備などを把握しておくことが大切です。
この記事では、インボイス制度の基本やメリット・デメリット、不動産業界への影響などを分かりやすく解説します

インボイス制度とは？ 

インボイス制度とは、「適格請求書等保存方式」のことをいい、2023年10月1日からスタートする新しい仕入税額控除の制度です。

インボイス制度のスタート後に仕入税額控除を受けるには、軽減税率の対象品目や税率ごとの合計金額などが記載された「インボイス（適格請求書）」の交付・保存が必要になります。したがって、インボイスのない取引では仕入税額控除が適用できなくなるため、消費税分の負担が増えてしまう可能性があるのです。

インボイスを発行できるのは、「インボイス発行事業者（適格請求書発行業者）」として登録された課税事業者のみ。基準期間の売上が1,000万円以下の免税事業者は、インボイスを発行できません。

なお、課税事業者とは次の条件のいずれかに当てはまる法人や個人事業主のことを指します。

• 基準期間における課税売上高（消費税が課税される売上高）が1,000万円を超える場合 
• 特定期間における課税売上高が1,000万円を超える場合

※基準期間：法人の場合は前々事業年度、個人事業主の場合は前年

しかし、インボイス発行事業者への登録は義務ではなく任意で、登録しなかったからといって罰則があるわけではありません。
また、免税業者であっても課税事業者になって登録することも可能です。

導入の背景 

インボイス制度は、“取引の正確な消費税額”と“消費税率”を把握するために導入されます。
インボイス制度の導入後に厳格になる「仕入税額控除」とは、消費者から受け取った消費税と仕入で支払った消費税を差し引いた額を納税する仕組みです。

2019年に軽減税率が導入されたことにより、仕入に含まれる消費税率は8%と10％という2種類になり、事業者が不当な利益を得るリスクが出てきました。
仮に、1,080円（税率8％）の仕入を1,100円（税率10%）として計上し、2,200円（税率10％）で販売すると、本来納めるべき消費税は120円のはずが、100円の納税しか課されません。
つまり、差額の20円は不当な利益となってしまうのです。

さらに、今の制度では、免税事業者との取引でも仕入税額控除が適用されるため、消費税分がそのまま事業者の利益につながります。

消費税は最終消費者が負担し、国が受け取る税金です。
このような不当な利益やミスを防ぐためには、商品や取引ごとの税率を明確にすることが必要であったため、インボイス制度の導入が決まりました。

インボイス制度で必要な準備

インボイスに対応するには、全部で8つの準備が必要です。
主な準備を一覧で確認しましょう。

必要な準備	備考
①免税事業者の登録要否の検討	・免税事業者は登録するために、課税事業者になるかを判断する  ・課税事業者になる場合は、まず課税事業者の登録手続きを行う
②インボイス発行事業者登録の提出	・所轄の税務署に「適格請求書発行事業者登録申請書」を提出する  ・申請方法には、「e-Taxソフト」を使用する方法と、書面で申請する方法の2種類がある  ・申請に手数料はかからない
③請求書等様式のインボイス対応確認	・使用している請求書などに、インボイスに必要な項目が記載されているか確認する
④端数処理のシステム対応	・税率ごとの端数処理に対応した会計システムを準備する
⑤登録番号の取引先への周知	・取引先にインボイスに登録した旨や登録番号・変更点などを連絡する
⑥課税事業者→免税事業者への価格交渉	・免税事業者からの仕入れは仕入税額控除の対象外となるので、その分の値引きなどの価格交渉を行う
⑦発行・受領インボイスの保存	・発行、受領したインボイスを消費税の申告期限から7年間保存する
⑧電子インボイスの保存要件対応	・電子インボイスを利用する場合は、保存要件に対応した方法で保存する

「②インボイス発行事業者登録」は、2023年10月1日の制度スタートに間に合わせるには2023年9月30日までに申請する必要があります。
ただし、申請してすぐに登録されるわけではなく1、2か月ほどの時間を要するため、早めに申請することが大切です

インボイス制度と区分請求書保存方式の違い 

軽減税率の導入に伴いインボイス制度スタートまでの経過措置として、2023年9月30日まで導入されているのが「区分請求書保存方式」です。
区分請求書とは、従来の請求書の内容に加えて「軽減税率の対象品目」「税率ごとの合計額」を記載した請求書や納品書のことを指します。
買い手側が仕入税額控除を適用する場合は、区分経理に対応した帳簿や書類の保存が必要です。

ここでは、区分請求書保存方式とインボイス制度の違いを見ていきましょう。

消費税の納税額 

区分請求書保存方式では、免税事業者からの仕入れも仕入税額控除の対象でした。
しかし、インボイス制度実施後は、免税事業者からの仕入れは仕入税額控除を適用できなくなります。そのため、インボイス制度導入後に免税事業者と取引を行う場合、事業者は消費者が支払った消費税を全額納税しなければいけません。
ただし、経過措置として6年間は免税業者からの仕入れについても一定の割合で控除可能です。経過措置の適用期間や控除の割合は下記のとおりです。

• 2023年10月1日〜2026年9月30日：仕入税額相当額の80％を控除 
• 2026年10月1日〜2029年9月30日：仕入税額相当額の50％を控除 

※参照：国税庁「お問合せの多いご質問（令和５年４月14日掲載）」（最終アクセス日：2023年5月15日）

2029年10月以降、免税事業者との取引は完全に仕入税額控除の適用外となるため、早めに準備を進めておくことが大切です。

請求書の記載項目 

記載項目が次のように異なります。

インボイス（適格請求書）	区分請求書
・事業者の名称 ・取引年月日 ・取引内容 ・取引金額 ・交付を受ける人の氏名や名称 ・軽減税率の対象品目 ・税率ごとに区分した合計額（税込） ・適格請求書発行事業者登録番号 ・適用税率 ・税率ごとの消費税額	・事業者の名称  ・取引年月日 ・取引内容  ・取引金額  ・交付を受ける人の氏名や名称  ・軽減税率の対象品目 ・税率ごとに区分した合計額（税込）

インボイスでは、それまでの区分請求書の内容に加えて、登録番号と適用税率・税率ごとの消費税額の記載が必要になります。

請求書の保存義務 

従来の制度では、区分請求書の交付が任意で、保存の義務はありませんでした。
しかし2023年10月以降は、インボイス登録事業者のインボイス発行が義務化となります。また、課税事業者が仕入税額控除を適用するには、作成・受領したインボイスを7年間保存しなければなりません。

インボイス制度に登録するメリット

インボイス制度のメリットとして、次の2つが挙げられます。

• 課税事業者との取引で仕入税額控除を受けることができる
• IT化によるコスト削減や業務効率が期待できる

課税事業者との取引で仕入税額控除を受けることができる 

インボイス制度導入後は、課税事業者からインボイスを受け取ることで仕入税額控除を受けられるようになります。インボイス制度の下で仕入税額控除を受ける条件は「“インボイス発行事業者”となっている課税事業者」であること。発行事業者の登録を行うことで、課税事業者と取引を行う際の納税額が少なくなるため、支出を抑えられるようになります。

IT化によるコスト削減や業務効率化が期待できる

インボイス制度に対応すると、IT化や業務効率化も期待できます。インボイス制度では、必要な書類を電子データで発行することが可能です。

従来の制度で用いられてきた紙の請求書や領収書は、印刷コストがかかる上に、一度作成した書類の管理が大変になるという問題を抱えています。
一方、電子データでは印刷コストが不要に。また、データ管理の手間を大幅に削減できるため、コスト削減や業務の効率化につながるのです。

インボイス制度に登録するデメリット

インボイス制度には2つのデメリットがあることも理解しておくことが大切です。

• 免税業者との取引では純利益が下がる可能性がある
• 経理処理の手間が増える

免税事業者との取引では純利益が下がる可能性がある 

インボイス制度がスタートすると、免税事業者との取引で純利益が下がる可能性があります。

免税事業者との取引ではインボイスを発行できないため、仕入税額控除を適用できません。そのため、免税事業者との取引がメインの場合、ほとんどの場合で税額控除が適用できないために納税額が増え、純利益が下がる可能性があります。2029年9月30日までは経過措置が取られているものの、徐々に税額控除の割合は下がっていく点に注意が必要です。

仕入税額控除を適用できないことによるデメリットは、納税額の増加だけではありません。インボイス制度の導入後、取引相手によっては「インボイスを発行しているか」で取引先を選ぶ可能性が出てくるでしょう。もし、オーナー・不動産会社が発行事業者ではない場合、貸主や法人の一部から取引を避けられる可能性があります。納税義務がない免税事業者であっても、“売上の減少”という形で純利益に影響するのです。

経理処理の手間が増える

インボイス制度下では、主に請求書作成に手間がかかるでしょう。インボイス制度では、従来の制度よりも請求書の記載項目が増えています。

また、インボイスを受け取る場合の手間が増えるのもデメリットです。課税業者・免税業者で税額控除の有無が変わるため、取引先の課税状況に合わせた請求書の管理・集計が必要になります。
インボイス制度によって、請求書の発行・処理に対する経理処理が煩雑になる可能性があるため注意が必要です。

インボイス制度が不動産業に与える影響 

インボイス制度は仕入税額控除に関する制度のため、消費税が課税される取引の場合に大きな影響となる可能性があるのです。

主な影響として次の3つが挙げられます。

• 事業用物件の契約者に対し、オーナーのインボイス発行が必要になる場合がある
• サブリース契約の場合、オーナーのインボイス発行が必要になる場合がある
• 物件の修繕工事で、修繕業者のインボイス発行が必要になる場合がある

それぞれ、どのような影響があるか詳しく見ていきましょう。

事業用物件の契約者に対し、オーナーのインボイス発行が必要になる場合がある 

インボイス制度の導入後は、オーナーが事業用物件の契約者に対して、インボイスを発行する必要性が出てくるでしょう。テナントや事務所といった事業用物件の借主は、一般的に課税業者というケースも珍しくありません。

事業用物件の賃料には消費税が課せられるので、仕入税額控除の対象となりえます。
しかし、インボイスに対応していないと借主は仕入控除ができなくなり、消費税分利益が下がってしまう可能性があるのです。もし、オーナーがインボイス制度に対応していない場合、契約者が「増加した税負担分の賃料減額請求」や「インボイス制度に対応している物件へ転居」といった行動を取る恐れがあります。

今後は、「オーナーがインボイス制度に対応しているか」という点も物件の入居者数を左右する要素の一つになるでしょう。

サブリース契約をしている不動産会社に対し、オーナーのインボイス発行が必要になる場合がある

不動産会社によっては、テナントなどの事業用物件をオーナーの代わりに管理する「サブリース契約」を締結していることもあると思いますが、この場合もオーナーのインボイス発行が必要です。

サブリース契約では、契約者から受け取る家賃とオーナーへの支払い家賃に消費税がかかっています。もし、オーナーがインボイスに対応していない場合、支払い家賃の仕入税額控除ができなくなり、控除できない分の負担はサブリース会社が負うことになるのです。サブリース会社によっては、利益を最大化させる目的でオーナーとの契約更新を拒否し、同程度の収入が見込める物件を所有していてインボイスにも対応できる別のオーナーと契約するかもしれません。

インボイス制度は、不動産会社とのサブリース契約の更新に関わる可能性があるため、対応の有無を真剣に検討する必要があるのです。

物件の修繕工事で、修繕業者のインボイス発行が必要になる場合がある

物件の修繕にも消費税が発生するため、サービス提供側の修繕業者に仕入税額控除を適用するためのインボイス発行が求められます。
上記2つのケースと同様に、インボイスが発行できない場合は仕入税額控除を適用できず、その分オーナーの収入が減少してしまうでしょう。オーナーや不動産会社は、関連会社も含めて、インボイス制度への対応有無を検討しなければいけません。

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また、2023年9月30日までに4つの機能追加が予定されており、インボイス制度に完全対応した賃貸管理システムへとリニューアルします。

1. 01：関連事業者ごとの登録番号(インボイス番号)の登録箇所の追加 
2. 02：各種一覧に登録番号列と検索項目の追加 
3. 03：帳票デザイナーへ登録番号(インボイス番号)の項目追加 
4. 04：入居者・家主・業者関連帳票のインボイス対応 

賃貸革命に登録したインボイス番号は、ワンタッチで国税庁に登録された本人情報と照合可能。インボイス発行に必要な情報を簡単かつ確実に登録できます。

賃貸革命のインボイス対応について、より詳しく知りたい方はこちらをご参照ください。
→「インボイス制度への対応について」

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まとめ

今回の記事では、インボイス制度の基本や必要な準備・不動産業への影響についてお伝えしました。
インボイス制度とは、課税事業者が登録し、インボイスを発行・保存することで仕入税額控除を適用できる制度です。 書類の電子化が可能になったことにより、業務の効率アップが見込めるなどのメリットもありますが、免税事業者との取引で仕入税額控除ができず、税負担が増えるというデメリットもあります。メリット・デメリットや取引相手・業務内容などを考慮して、インボイスに対応するかを検討することが大切です。

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