全国主要地域賃貸市場動向：CRIX指標を活用した最新のエリア別分析

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日本情報クリエイト株式会社（本社：宮崎県都城市、代表取締役社長：渡邉 良、以下「日本情報クリエイト」証券コード：4054）は、このたび賃貸不動産市場の指標であるCRIX指標を活用した月次レポートを公開したことをお知らせいたします。

本レポートでは、最新データに基づき、全国主要地域の市場動向を詳しく解説します。

※公表されている数値についての当社調べ。

多くの都市の賃貸住宅市場に変化の兆し

東京23区

　東京23区では、アパート・マンションの面積の狭い単身者向けの0-20㎡の空室率が前年比で悪化しました。アパートの他の面積帯の空室率も改善幅が縮小しています。平均支払い賃料（以下、支払い賃料）は、アパートの家族向けの50㎡－を除き、前月比で上昇していますが、アパートのその他の面積帯、マンションの0－20㎡の支払い賃料の上昇幅は縮小しており、ピークを迎えつつあると考えられます。東京23区への人口流入超過数（12か月移動平均）は減少傾向で推移しており、東京都の人口流入超過数の半分を下回るようになってきました。こうした、人口流入超過数減少の影響が0－20㎡やアパート市場に現れ始めていると考えられます。

東京都下

　東京都下では、アパートの全面積帯とマンションの面積の狭い単身者向けの0－20㎡で空室率が前月比で改善しました。マンションのその他の面積帯の空室率は前月比で若干悪化しています。しかしながら、マンションの空室率は低い水準にとどまっているため、今月の空室率の悪化はテナント入れ替わりのタイミングによるものであると考えてよいでしょう。支払い賃料は、アパートの全面積帯、マンションの0－20㎡を除く面積帯で前月比上昇しています。アパート・マンション共にカップル向けの30－50㎡、家族向けの50㎡－の支払い賃料の上昇が継続しています。募集賃料が急上昇した東京23区を避けた世帯の受け皿となっていると考えられます。

神奈川県

川崎市のアパート・マンション共に、すべての面積帯で空室率は4％前半を下回っています。これは、テナントの入れ替え期間を考慮すると、ほぼ満室稼働であると考えられます。一方で、支払い賃料については、アパートはすべての面積帯で前月比下落、前年同月比では、50㎡－を除いて下落しています。マンションでも、前月比、前年同月比共に、面積の狭い単身者向けの0－20㎡とカップル向けの30－50㎡の支払い賃料は下降傾向です。2000年代前半以降の東京23区への人口集中や大学の都心移転の影響により、テナントが退去した後の空室を埋めるため、また交通利便性の低い地域の物件や築古物件において、賃料を引き下げていた可能性が考えられます。2026年に入って、神奈川県の人口流入超過数は増加傾向に転じました。川崎市の賃貸住宅はほぼ満室稼働であることから、現在、支払い賃料が下降傾向の面積帯も、近い将来に支払い賃料が上昇に転じる可能性が高いと考えられます。

　横浜市では、アパートの家族向けの50㎡－の空室率が横ばいとなった以外は、アパート・マンション共にすべての面積帯で空室率が改善しました。ただし、アパートの50㎡－の空室率は4.14％と低く、テナントの入れ替え期間を考慮すると、ほぼ満室稼働であると考えられます。一方で支払い賃料は、アパート・マンション共に面積の広い単身者向けの20－30㎡以外は、前月比で下落しています。特に、面積の狭い単身者向けの0－20㎡の支払い賃料は長期的に下落傾向で推移しています。マンションの0－20㎡の支払い賃料はアパートの0－20㎡の支払い賃料よりも低い水準で推移していることから、都内に移転した大学の学生をターゲットにしていた物件が多く含まれている可能性があると考えられます。横浜市は範囲が広いため、東京23区への通勤利便性が悪い地域では、神奈川県の人口流入超過数増加の恩恵を受けきれていないと考えられます。

埼玉県

　さいたま市では、アパートのカップル向けの30－50㎡を除く面積帯、およびマンションの面積の広い単身者向けの20－30㎡の空室率が前月比で改善しました。マンションの支払い賃料はすべての面積帯で上昇傾向となっていますが、マンション賃料に割高感が出てきた可能性があります。特に、面積の広い単身者向けの20－30㎡の支払い賃料の上昇が顕著であり、これが空室率の悪化の要因になっていると考えられます。埼玉県への人口流入超過数は2026年に入って増加傾向となっていますが、都心から時間距離の離れているさいたま市のマンションは恩恵を受けきれていないようです。アパートの家族向けの50㎡－の支払い賃料は2018年1月の水準を大きく下回っており、築古の物件が多い、交通利便性の悪い物件が多い等の可能性が考えられます。 

千葉県

　千葉県西部（柏市、松戸市、流山市、我孫子市、市川市、浦安市、習志野市、船橋市）では、アパート・マンションのすべての面積帯で空室率の改善が継続しています。ただし、アパート・マンション共にすべての面積帯で空室率が10％を上回っており、東京23区近郊では苦戦している地域であると言えます。東京23区への人口流入超過数の減少の恩恵を千葉県は未だ受けていません。今後、千葉県の人口流入超過数が増加に転じれば空室率の改善が進む可能性があります。支払い賃料は、面積の狭い単身者向けの0－20㎡で改善幅が大きくなっています。浦安市等、東京23区への通勤・通学利便性の高い地域に居住する単身者が増加したものと考えられます。ただし、マンションの0－20㎡の支払い賃料は2018年1月水準を下回っており、苦戦していることがうかがえます。その他の面積帯の支払い賃料は、アパートは上昇が鈍いのに対し、マンションの上昇幅は高くなっており、千葉県西部ではマンションが選好されていることがうかがえます。

札幌市

　札幌市では、アパートは家族向けの50㎡－を除く面積帯で空室率が前月比で回復、マンションはすべての面積帯で空室率が悪化しました。アパートの支払い賃料は、面積の狭い単身者向けの0－20㎡が前月比、前年同月比ともに下落、面積の広い単身者向けの20－30㎡とカップル向けの30－50㎡が前月比横ばい、50㎡－が前月比で僅かに上昇となっています。マンションの支払い賃料は0－20㎡が前月比、前年同月比共に下落、20－30㎡が前月比で僅かに上昇、その他の面積帯が前月比で上昇しています。札幌市では単身者向けの物件が供給過剰となっていると思われます。唯一、50㎡－のみが比較的好調に推移しています。 

仙台市

　仙台市では、アパートの単身者向け（0－20㎡、20－30㎡）の空室率が前月比で改善、その他の面積帯は前月比で横ばいでした。マンションの空室率は、0－20㎡が前月比で改善しましたが、その他の面積帯の空室率は悪化しました。マンションの支払い賃料は、0－20㎡以外の面積帯で、長期的に上昇傾向で推移しています。このため、支払い賃料の上昇を嫌った結果、単身者は0－20㎡に、カップルや家族世帯はアパートに、需要が移ってきていると考えられます。今後、0－20㎡やアパートの30－50㎡、50㎡－の空室率や支払い賃料が改善してくる可能性が考えられます。

名古屋市

　名古屋市では、アパートの空室率は、面積の狭い単身者向けの0－20㎡が前月比で悪化、その他の面積帯の空室率が前月比で改善しました。マンションの空室率は、すべての面積帯で前月比悪化しています。支払い賃料は、アパートは、家族向けの50㎡－が前月比上昇、カップル向けの30－50㎡が前月比で横ばい、単身者向け（0－20㎡、20－30㎡）が前月比下落、マンションの支払い賃料は、0－20㎡が前月比横ばい、面積の広い単身者向けの20－30㎡が前月比で下落、30－50㎡が前月比横ばい、50㎡－が前月比上昇しています。名古屋市においても、支払い賃料の上昇したマンションを嫌ってアパートが選好され始めていることがうかがえます。また、単身者向けに供給過剰感がでてきています。

京都市

　京都市では、アパート空室率は、カップル向けの30－50㎡が前月比悪化、その他の面積帯が前月比改善しました。マンションの空室率は、面積の広い単身者向けの20－30㎡が前月比で僅かに改善、その他の面積帯は前月比で悪化しています。支払い賃料は、アパートは20－30㎡が前月比で下落、その他の面積帯は僅かに上昇しています。マンションの支払い賃料は、全面積帯で前月比上昇しています。京都においても長期的に支払い賃料の上昇が続いているマンションを避けて、アパートを選好する動きが観察できます。

大阪市

　大阪市では、マンションの空室率は、面積の広い単身者向けの20－30㎡が横ばい、その他の面積帯は改善しました。支払い賃料は、アパート・マンション共にすべての面積帯で前月比改善しており、関西においても大阪市への集中が進んでいることがうかがえます。ただし、面積の狭い単身者向けの0－20㎡の支払い賃料は、アパート・マンション共に低い水準で推移しており、大阪市では、単身者向けは面積が広い方が選好されていると考えられます。

福岡市

　福岡市では、アパートは全面積帯で空室率が前月比で改善しましたが、マンションの空室率は、全面積帯で前月比悪化しました。アパートの支払い賃料は、カップル向けの30－50㎡が前月比で僅かに上昇、その他の面積帯は前月比下落しています。マンションの支払い賃料は、家族向けの50㎡－で前月比僅かに下落、その他の面積帯で前月比上昇しています。福岡市においても、支払い賃料の低いアパートに需要が移り始めているようです。