不動産管理は個人事業主ですべき？会社を設立すべき？

個人事業主として不動産を管理している人も多いでしょう。しかし、個人事業主が会社を設立すれば、より多くのメリットを得られる可能性があります。この記事では、個人事業主が不動産管理会社を設立するメリット・デメリットを解説します。不動産管理会社を設立する手順や注意点についても解説するため、ぜひ参考にしてください。

そもそも不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、不動産を管理するための専門の会社です。不動産管理会社には、管理委託方式、サブリース方式、不動産所有方式の３種類があります。それぞれについて、以下でくわしく解説します。

不動産管理会社の種類1：管理委託方式

管理委託方式は、不動産の管理業務を請け負う方法です。不動産に関する業務のうち管理業務のみを切り離して、不動産会社が請け負います。具体的には、物件の清掃や補修、家賃回収、滞納者に対する請求といった管理業務を担当します。

不動産管理会社の種類2：サブリース方式

サブリース方式は、不動産の所有者から物件を借り上げて運営する方法です。不動産の所有権は引き続き所有者が持ち続けますが、物件を借り上げるため不動産管理会社の判断によって運営されます。

サブリース方式の場合、賃料は家賃相場よりも少し低めになります。不動産管理会社は実際の入居者から相場程度の家賃を回収し、差額が利益になる仕組みです。

不動産管理会社の種類3：不動産所有方式

不動産所有方式は、不動産管理会社が所有権を有している物件を管理する方法です。不動産管理会社として物件を購入し、賃貸経営も自社で行います。そのため、家賃収入もすべて不動産管理会社のものになります。戸数を増やせば、収益をさらに伸ばすことが可能です。

個人事業主が不動産の管理目的で会社を設立するメリット

不動産を管理する目的で会社を設立すると、さまざまなメリットを期待できます。具体的にどのようなメリットがあるのか解説します。

所得税の節税になる

個人事業主として不動産の賃貸経営に取り組んでいる場合、賃貸収入が発生すれば所得税の納税義務が生じます。しかし、不動産会社を設立すると、賃貸収入に対してかかる税金は所得税ではなく法人税となります。

所得税と法人税の大きな違いは、税率です。所得が高くなると、所得税率よりも法人税率の方が低くなる場合があります。個人事業主として得ている所得金額が多い人は、不動産の管理のために会社を設立すると、大きな節税効果を得られる可能性が高いです。実際に税金がいくら安くなるか計算してみるとよいでしょう。

給与所得控除を利用できる

個人事業主が会社を設立すれば、給与所得控除を利用可能です。不動産の運営により発生した売上を会社で管理する場合、不動産による収入は会社からの給与として受け取れます。給与所得控除は、給与を受け取った人が利用できる控除です。給与から給与所得控除として一定額を差し引いたうえで、所得税を計算できます。そのため、個人として負担する税金を軽減できる可能性があります。

所得の分散が可能になる

会社を設立して不動産の売上を管理すると、所得の分散が可能です。たとえば、配偶者や子どもなどを役員や従業員にした場合、不動産によって発生した売上を報酬や給与としてそれぞれ支給できます。発生する所得税の合計額を減らせる可能性が高いです。

個人事業主として不動産を管理していれば、所得の分散はできません。発生した売上から経費を差し引いた金額そのものが自分の所得となります。所得が多ければ、所得税の負担も多くなるでしょう。

売却損を損益通算できる

会社として不動産を扱っていれば、売却時も有利になる可能性があります。会社なら売却損の損益通算が可能だからです。不動産の売却により損失が発生した場合、個人事業主は他の所得金額との損益通算ができません。そのため、他に高額な所得を得ていれば、不動産の売却で損失が生じても所得税を負担する必要があります。

しかし、会社として不動産の売却損が発生した場合、他の収益と相殺できます。不動産で発生した損失に応じて税金を減らすことが可能です。

経費として認められる範囲が広くなる

会社として不動産を運営すると、より多くの種類の経費を計上できるようになります。個人事業主の経費として認められるものは、基本的に不動産による収入を得るために直接関係ある支出のみです。

しかし、会社の場合、基本的に会社として支出したものはすべて経費として計上できます。たとえば、被保険者や保険金受取人を役員または従業員として保険を契約すると、保険料を会社の経費にすることが可能です。

経営セーフティ共済を利用できる

会社は経営セーフティ共済も利用できます。経営セーフティとは、取引先が倒産して自社の資金繰りが悪化した際に借り入れができる制度です。具体的には、掛金の最高10倍（上限8,000万円）までの借り入れが可能です。担保や保証人は必要ありません。また、掛金は損金または必要経費に算入できるため、節税にもつながります。

経営セーフティ共済は、個人事業主は利用できません。会社を設立して経営セーフティ共済を利用した場合、個人事業主よりも有利に不動産を運営しやすくなります。

生前贈与の手段になる

生前贈与とは、亡くなる前に財産を他人に渡す手続きです。個人が所有する不動産を生前贈与する場合、大きな手間がかかります。登記の費用もかかるため、負担が大きいです。

しかし、会社で不動産を管理している場合、株式により不動産の権利を生前贈与できます。株主の生前贈与は社内での名義変更のみで対応でき、登記は必要ありません。よって、会社として不動産を管理していれば、生前贈与の手続きもスムーズになります。

個人事業主が不動産管理会社を設立するデメリットとは

不動産の管理を目的として個人事業主が会社を設立する場合、デメリットもあります。具体的にどのようなデメリットがあるのか解説します。

会社の設立・運営にはコストがかかる

会社を設立するには費用がかかります。株式会社を設立する際にかかる費用は20～30万円程度です。また、個人で保有している不動産の権利を会社に移転させる場合は税金が発生します。手続きには費用以外にも手間や時間といったさまざまなコストがかかるため、会社の設立については慎重な判断が必要です。

経営が赤字であっても税金の支払いが必要

個人事業主として不動産を運営している場合、赤字になれば税金を支払わずに済みます。しかし、会社は、黒字か赤字かに関わらず法人税の均等割分を支払う義務があります。資金繰りが厳しい状況でも税金を負担しなければなりません。

個人事業主が不動産管理会社を設立する手順を解説

ここでは、個人事業主が不動産管理会社を設立するための手順について、くわしく解説します。

手順1：会社の重要事項を決める

会社を設立するには、重要事項を決める必要があります。具体的には、会社名、本店所在地、資本金の額、会社の目的などを設定します。また、株式会社や合同会社など、会社の種類をどれにするかについても検討しましょう。会社の種類によってさまざまな条件が異なるため、よく考えて決めなければなりません。

手順2：会社用の印鑑を作る

会社を設立するうえでは、会社用の印鑑も必要です。手続きの早い段階から会社用の印鑑が必要になるため、事前に用意しておきましょう。印鑑の作成にかかる期間は、数日から１週間程度です。余裕をもって依頼し、手続きを希望するタイミングで印鑑が手元にある状態にしてください。

手順3：定款を作り、認証してもらう

定款とは、会社に関する基本な事項を定める規則です。会社の指針となるため、設立に合わせて作成する必要があります。株式会社を設立する場合、定款を作成したうえで公証役場に認証してもらいましょう。合同会社を設立する場合も定款は作成すべきですが、公証役場による認証は不要です。

手順4：出資金を払い込む

会社の設立においては、出資金の払い込みも必要です。2006年以降、会社設立に必要な出資金の額は1円以上となりました。出資金は、発起人が有している特定の口座に払い込みます。出資金を払い込んだ後は、その事実を証明するための書類を作成します。通帳のコピーなどを使用して書類を作成しましょう。

手順5：登記申請に必要な書類を用意する

会社の登記申請に必要な書類を用意します。具体的には、以下の書類が必要です。

• 定款（謄本）
• 発起人の決定書（発起人議事録）
• 設立時の役員の選任を証明する書面
• 代表取締役の就任承諾書
• 取締役の就任承諾書
• 監査役の就任承諾書
• 取締役・監査役の本人確認書類
• 資本金の額が会社法と計算規則の規定に基づいて計上されたと証明する書面
• 登録免許税納付用紙台紙
• 印鑑届出書
• 取締役の印鑑証明書
• 登記すべき項目を記録・保存した媒体

※詳細は司法書士等にご確認ください

手順6：法務局で登記する

事前に用意しておいた書類を持参し、法務局で登記申請を行いましょう。登記申請を行う法務局は、設立する会社の本店所在地によって決まります。本店所在地の住所をもとに、法務局のホームページで管轄がどこか確認してください。

不動産管理会社を設立する前に知っておきたい注意点とは

不動産を管理するために個人事業主が会社を設立しても、今回解説したメリットのすべてを実現できるとは限りません。状況によっては必ず節税になるわけではないため、慎重な判断が必要です。特に、不動産の運営によって得られる利益が少ない場合、会社を設立してもメリットをあまり感じられない恐れがあります。

まとめ

会社を設立して不動産を管理すれば、さまざまなメリットを得られる可能性があります。ただし、会社を設立するにはコストがかかるうえに、必ず負担すべき税金もあります。実際の状況を考慮したうえで、会社を設立したほうがよいか判断しましょう。

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