不動産屋を始めるにはどんな準備が必要なのか

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不動産屋を始めるにはどんな準備が必要なのか
不動産屋を開業したいと考える人は少なくありませんが、簡単に開業できるわけではありません。
今回はこれから不動産屋を新規開業しようと考えている方へ、必要な手順と注意点についてご紹介します。

1.開業前に決めること

業務形態を決める

開業しようと思い立ったとき、まずはじめに考えるのが業務形態でしょう。
「賃貸仲介業」「売買仲介業」「賃貸管理業」「不動産デベロッパー」等があります。
開業時は比較的設備投資が少ない仲介業から始める人が一般的なようです。

経営形態を選ぶ

経営形態には、法人経営として行う場合と、個人事業主として行う場合があります。
法人経営の方が社会的な信用が高く、個人事業主と比べて税金面で優位ですが、登記に際して定款作成など面倒なことが多かったり、赤字であっても税金がかかるといったデメリットがあります。
法人経営として不動産屋を行う場合は法人登記が必要です。

開業スケジュールを立てる

開業準備は、1つずつタスクを完了させていては間に合わないこともあります。
同時並行で進めていても、希望にあう事務所が見つからない、書類に不備があり再度申請が必要になった等、思わぬ理由で時間がかかり開業時期が遅れてしまうこともあります。
余裕をもったスケジュールを立てておきましょう。

2.資金の用意

開業後しばらくの間は様々な場面で費用が発生するため、事前にある程度まとまった資金が必要です。
法人として不動産屋を始める場合の平均的な開業資金は、当面の運転式も含めて概ね400万円程とされています。

主な発生費用

  • 法人設立費用
  • 宅建協会への入会金
  • 免許申請料
  • 当面の事務所の家賃・維持費
  • 印鑑・名刺・事務用品などの準備費用 等

3.事務所を構える

不動産屋を開業するためには、事務所を構えていることが必須となっています。
事務所の選定には時間がかかることが多いので、なるべく早いうちから動いておくことをおすすめします。

事務所選びにおいて最も大切なポイントが場所選びです。
路面店と空中店舗では集客施策の対策の立て方が変わってきます。
駅や沿線によっても特徴がありますので、ターゲットにしたい客層と性質を照らし合わせて検討しましょう。

不動産屋の事務所はただ場所を用意すれば良いというわけではありません。
宅建業法上の一定の要件を満たしている事務所が必要です。
自宅を事務所にしようと考える方もいますが、要件の例として

  • 事務所専用の出入り口がある
  • 居住用スペースと壁で間仕切りされた独立スペースである

といった内容のものもあるため、自宅用とは別に事務所専用の出入り口とスペースを用意できない場合は、自宅を事務所にすることはできません。
マンションなどの集合住宅にお住まいの場合は、通常は出入り口が1つしかないので自宅と事務所を兼用することは難しいでしょう。

4.事務所設備の準備

宅地建物取引業免許を申請する際に、決められた要件に合うように撮影した事務所の写真を添付します。
そのため、ただ部屋を用意しただけでは免許を申請できません。
最低限の事務所の体を保つための設備は用意しておく必要があります。

  • デスク
  • チェア
  • 固定電話
  • パソコン
  • コピー機    等

この他にも必要なものがあるか、事前に確認しておきましょう。

5.宅地建物取引士の確保

不動産屋を開業するには、事務所に「専任の宅地建物取引士」が所属していなければなりません。
ご自身が宅地建物取引士の資格を取得していない場合は資格を取るか、資格を持っている人に所属してもらわないと開業できません。

宅地建物取引士が所属する人数も宅建業法によって定められており、1つの事務所で業務に従事する者5人につき1人以上となっています。
例えば、事務所内で業務に従事する人数が12人の場合は、5分の1は2.4人なので、専任の宅地建物取引士は3人以上所属している必要があります。

6.宅地建物取引業免許の取得

不動産業を行うためには、「宅地建物取引業」の免許が必要です。
この免許を取得するためには、

  • 事務所の設置
  • 宅地建物取引士の設置
  • 営業保証金

の3つを準備した上で申請に必要な書類一式を用意して、窓口で申請します。
ここで申請書類の内容にミスや添付漏れなどの不備があると再提出となり、免許取得の期間が延びてしまいます。申請前には再度書類を見直すようにしましょう。
ご自身で申請するのが不安な場合は、行政書士に代理申請をお願いするという方法もあります。

7.営業保証金の供託

本店の最寄りの供託所に営業保証金を供託して、その旨を免許庁へ届け出ます。

不動産保証協会に加入した場合は、弁財業務保証金分担金を供託することで営業保証金の代わりとすることができます。

営業保証金の供託は宅地建物取引業法により義務付けられており、免許日から3ヶ月以内に供託の手続きを行い免許庁への届出を完了しないと、免許が取り消されてしまう場合がありますのでご注意ください。

8.開業

宅地建物取引業免許が交付されたらいよいよ営業開始です!

とはいえ、事業を継続させるための対策がないと、せっかく営業を開始してもやみくもに動くだけで成果に繋がりません。

  • ターゲットにするお客様は?
  • どのような物件を扱っていくのか?
  • 集客方法は何を使うのか?
  • 事業を継続させていくために用意しておくべきものはないか?

開業したらすぐにでも行動に移せるように、準備期間中にしっかりと戦略を立てておきましょう。

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