全国主要地域賃貸市場動向：CRIX指標を活用した最新のエリア別分析

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日本情報クリエイト株式会社（本社：宮崎県都城市、代表取締役社長：辻村 都雄、以下「日本情報クリエイト」証券コード：4054）は、このたび賃貸不動産市場の指標であるCRIX指標を活用した月次レポートを公開したことをお知らせいたします。

本レポートでは、最新データに基づき、全国主要地域の市場動向を詳しく解説します。

※公表されている数値についての当社調べ。

東京23区の需給ギャップの拡大がアパートの支払い賃料推移に影響 

東京23区

東京23区では、アパート・マンション共に、全面積帯で空室率の改善が継続しています。アパートの前月比の平均支払い賃料（以下、支払い賃料）は、家族向けの50㎡－が僅かに下落、単身者向けの0－20㎡、20－30㎡の支払い賃料が僅かに上昇、カップル向けの30－50㎡の支払い賃料が上昇しています。マンションの前月比の支払い賃料は、空室率が最も高い0－20㎡が僅かに上昇、その他の面積帯は上昇が継続しています。東京23区の世帯数増加幅は2024年9月をピークに減少傾向に転じています。対して、貸家着工数は5,000戸/月程度で安定しているため、需給ギャップも2024年9月以降は拡大（供給過多）傾向にあります。これがアパートの支払い賃料推移に影響を及ぼしていると考えられます。 

東京都下

東京都下では、アパート・マンション共に、全面積帯で空室率の改善が継続しており、家賃の高い東京23区を避けたいと考えるテナントの受け皿になっていることがわかります。

しかしながら、アパートの支払い賃料は全ての面積帯で前年比下落しており、家賃の高い物件が敬遠され始めている、もしくは築古の物件が家賃を下げて空室を埋めている可能性が考えられます。マンションの支払い賃料は、単身者向けの0－20㎡、20－30㎡は2018年1月の水準を若干上回っていますが、カップル向けの30－50㎡、家族向けの50㎡－の支払い賃料は2018年1月水準を下回っています。これらの需要層の東京23区居住需要が根強いため、低い家賃で空室を埋めざるを得ない状況が続いていると考えられます。ただし、50㎡－の支払い賃料は上昇が継続しており、分譲マンション価格高騰から需要が増加していると考えられます。  

神奈川県

川崎市では、アパート・マンション共に、全面積帯で空室率の改善が継続しています。

しかしながら、アパート・マンションの50㎡－、マンションの20－30㎡を除いて、支払い賃料は前月比で下落しています。前年同月比の支払い賃料は、アパートの50㎡－を除いて下落しています。また、アパート・マンション共に家族向けの50㎡－の支払い賃料の水準は2018年1月水準を下回っており、交通利便性の悪い地域の物件が家賃を下げて空室を埋めている可能性があります。  

横浜市では、アパート・マンションのすべての面積帯で空室率の改善が継続しています。しかしながら供給が多い単身者向け（0－20㎡、20－30㎡）の支払い賃料は、アパートは前月比、前年同月比共に下落、マンションの0－20㎡は前月比微増、前年同月比下落、20－30㎡は前月比微増にとどまっており、賃料改定に苦慮していることがうかがえます。特に、マンションの0－20㎡の支払い賃料の水準は2018年1月水準を下回っており、供給過剰となっていると考えられます。 

埼玉県

さいたま市ではアパート・マンションのすべての面積帯で空室率の改善が継続しています。アパートの20－30㎡、50㎡－、マンションの30－50㎡で前月比の支払い賃料が下落したものの、前年同月比の支払い賃料はアパートの50㎡－を除いて上昇傾向を維持しています。アパートの50㎡－の支払い賃料は2023年半ば以降下落が継続しており、2018年1月の水準を大きく下回っています。交通利便性の悪い地域の物件が家賃を下げて空室を埋めている可能性があります。 

千葉県

千葉県西部（柏市、松戸市、流山市、我孫子市、市川市、浦安市、習志野市、船橋市）、アパート・マンションのすべての面積帯で空室率の改善が継続しています。一方で、アパートの支払い賃料は、0－20㎡を除いて前月比で下落、30－50㎡を除いて前年同月比で下落しており、家賃の高い物件が敬遠され始めている、もしくは築古の物件や交通利便性の悪い地域の物件が家賃を下げて空室を埋めている等の可能性が考えられます。マンションは全ての面積帯で前月比の支払い賃料が上昇しましたが、0－20㎡の支払い賃料の水準は2018年1月の水準を大きく下回っており、賃料を下げて空室を埋めている可能性が考えられます。 

札幌市

札幌市では、マンションの0－20㎡を除いて、空室率が前月比で悪化しました。年同月比の空室率もマンションの0－20㎡を除いて悪化しており、賃貸住宅市場全体が供給過剰となっていると考えられます。支払い賃料は供給戸数の少ないカップル向けの30－50㎡、家族向けの50㎡－では上昇していますが、供給戸数の多い単身者向け（0－20㎡、20－30㎡）では弱含んでいます。特に20－30㎡の支払い賃料は2018年1月水準を下回っており、経営環境の厳しさがうかがえます。 

仙台市

仙台市では、アパート・マンション共にすべての面積帯で空室率が前月比で改善しました。ただし、面積の狭い単身者向けの0－20㎡の空室率はアパート・マンション共に高い水準で推移しており、供給過剰となっていると考えられます。0－20㎡は支払い賃料も下落傾向となっており、アパートは2018年1月とほぼ同じ水準、マンションは2018年1月よりも10％以上低い水準まで下がっています。対して、面積の広い単身者向け20－30㎡の支払い賃料はアパート・マンション共に上昇傾向で推移しており、仙台市の賃貸住宅市場では、単身者は面積の広い部屋を選好していると考えられます。また、東日本大震災の影響もあり、全面積帯で、アパートよりも堅牢なマンションが選好されていることがうかがえます。  

名古屋市

名古屋市では、アパート・マンションの0－20㎡、アパートの50㎡－で前月比の空室率が悪化、その他は改善しました。支払い賃料は、アパート・マンション共にカップル向けの30－50㎡が前月比で下落しています。アパートについては、前年同月比も下落しており、家賃を下げて空室を埋めている物件が増加している可能性が考えられます。2025年半ばから上昇傾向となっていたマンションの0－20㎡の支払い賃料は2026年10月をピークに下落に転じています。名古屋市の需給ギャップは2023年3月以降縮小（需要過多）傾向にありましたが、2025年7月をピークに拡大（供給過多）傾向に転じています。マンションの0－20㎡の支払い賃料の推移は需給ギャップの推移に若干遅延しています。愛知県に本社のあるトヨタ自動車は好調を維持していますのでトヨタ関連の企業等の従業員増加による社宅需要上昇、0－20㎡の物件の建て替えが進んだ等が要因と考えられます。

京都市

京都市では、アパート・マンション共にすべての面積帯で空室率が前月比で改善しました。一方で、アパート・マンション共に0－20㎡の支払い賃料は2018年1月水準を下回っており、賃料を下げて空室を埋めている、もしくは民泊用等にバルクで貸し出されている可能性も考えられます。また、アパートの30－50㎡の支払い賃料も2018年1月を下回る水準で推移しており、築古の物件が多い、もしくは賃料を下げて空室を埋めている可能性を示しています。 

大阪市

大阪市のマンションの空室率は全ての面積帯で改善しました。支払い賃料は全面積帯で上昇傾向ですが、0－20㎡は未だ2018年1月よりも低い水準です。面積の狭い単身者向けの0－20㎡はアパート・マンション共に2018年1月よりも低い水準で推移しており、築古の物件が家賃を下げて空室を埋めている等の可能性があります。 

福岡市

福岡市ではアパートの50㎡－の空室率の悪化が継続しています。アパートの50㎡－の支払い賃料は2024年以降に急上昇しており、空室率はその1年後の2025年以降から急上昇しています。支払い賃料の上昇で、賃料差の縮小したマンションが選好されるようになった、分譲マンションや戸建てと競合が生じるようになった等の要因が考えられます。福岡市の需給ギャップは2024年半ばから拡大（供給過多）傾向に転じています。時期を同じくして、アパート・マンション共に20－30㎡の支払い賃料が下落傾向となっていることから、需給ギャップ拡大の要因が単身者向けの供給過多であった可能性が考えられます。