戦略的な空室対策の重要性（後篇）

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前篇（「戦略的な空室対策の重要性（前篇）」）において、空室が発生する原因と物件および市場の分析方法について解説しました。

物件を取り巻く状況の分析に基づき、短期的～長期的な空室対策の計画を立案し、対策を実施します。物件を取り巻く状況は変化し続けますし、対策を行うことで物件自体の状況も変化します。

このため、①現状の分析、②将来の市場の予測、③短期～長期対策の立案、④対策の実施というサイクル（図1）を定期的に実施する必要があります。

なお、より強力な対策の実施に応じて家主の負担も大きくなります。このため、管理会社・不動産会社は、家主に対してミクロ市場、マクロ市場の現状と対策案を丁寧に説明し、理解を得たうえで進める必要があります。

短期的な対策

短期的な対策は、ミクロ市場（物件周辺・短期の市場動向）に応じた対策です。早急に結果を求めると家主にとって不利益となるケースもありますので、慎重に検討して段階的に対応を進めていきます。

（１）相場よりも割高な場合は周辺相場に合わせる

（２）賃貸条件（金銭面）を見直す

• 礼金の見直し
• 敷金・補償金の見直し
• フリーレント期間を設ける
• 相場より賃料を下げる（要収益価値の検討）

（３）賃貸条件（対象者）を見直す

• 家族向け物件の対象者を、単身者向け、ルームシェア向けに変更する
• 対象を高齢者や外国人等に広げる　等

（４）賃貸条件（審査面）を見直す

（５）利用方法を見直す

• 短期賃貸（ウィークリー賃貸）への転用
• 民泊等への転用もしくは民泊運営者への賃貸

中期的な対策

10年～20年程度のスパンで空室対策を検討する際に避けて通れないのが物件の経年劣化や陳腐化であり、ある程度のコストをかけて以下のような対策を行う必要があります。コストやリスクも伴いますので実施前後の収益性の比較を行ったうえ、家主と打合せを行い、実施内容や実施の有無を決定します。

（１）大規模修繕

（２）付加価値の向上

• 付帯設備の設置
• 部屋タイプの変更
• デザイナーズ賃貸住宅への変更
• 省エネ賃貸住宅への変更
• 耐震改修の実施

長期的な対策

今後は世帯数の減少（住宅市場の縮小）、大都市集中、都心回帰、少子高齢化、外国人増加といった環境の変化が生じます（図2）。特に高齢化は深刻で、2040年には大都市においても、賃貸住宅居住者の4分の1～3分の1が高齢者世帯となります。

一方で、賃貸住宅の供給は継続することから慢性的な供給過剰状態となり、管理運営の厳しさが増すことは確実です。

このような厳しい環境下において長期的に健全な賃貸経営を行うには、獲得した居住者を転居させない工夫が不可欠となります。環境の変化を先取りして対応する、コンセプトを際立たせて競合物件と差別化する等の思い切った対策も検討する必要があります。

（１）環境の変化を先取りして対応

•  高齢者社会への対応
• 築古物件の有効利用

（２）差別化して対応（金太郎あめからの脱却）

• 防音部屋付き賃貸住宅
• キッチン充実賃貸住宅
• コワーキングスペース・コミュニケーションスペース付き賃貸住宅
• 特定のペット専用（猫専用、犬専用等）賃貸住宅
• ガレージ付き賃貸住宅

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