賃貸管理の業務内容とは｜賃貸仲介との違いや賃貸住宅管理業者の義務なども解説！

賃貸管理とは、主に建物管理や入居者の対応など、賃貸経営に関わる業務をまとめて指す言葉です。

そして、賃貸管理は不動産を所有する人以外にも、不動産の管理会社や仲介会社などが代理で行うケースもあります。

この記事では、賃貸管理の概要や主な業務について解説します。賃貸仲介との違いや、賃貸管理を代行する場合の注意点などについても解説しているので、ぜひ参考にしてください。

賃貸管理とは

賃貸物件の管理や運営に関する業務を行うことを、賃貸管理と言います。賃貸管理の業務を行うのは不動産の所有者だけではなく、賃貸管理会社や不動産管理会社が担当することもあります。

理由として挙げられるのは、所有者が賃貸管理に時間を割けなかったり、複数の不動産を所有して自身で管理するのが難しかったりすることなどです。

また、不動産を所有しているが賃貸管理に関するノウハウや経験はなく、自身で対応することが難しいという人も、賃貸管理会社や不動産管理会社を利用します。

賃貸管理と賃貸仲介の違い

賃貸管理と賃貸仲介は似ている言葉ですが、目的や内容が明確に違います。まず、賃貸管理は不動産の運用を補助して住環境を整えることが目的です。

賃貸仲介は、不動産の貸し出しをしている人と不動産を借りたい人との中間に入り、円滑に契約や取引を実現することを目的としています。

どちらも不動産賃貸に関する業務ですが、賃貸管理会社によって対応範囲は異なります。例えば、賃貸管理と賃貸仲介のどちらも対応している会社もあれば、賃貸管理のみを行っている会社もあります。

賃貸管理に関する主な業務

賃貸管理に関する業務は幅広くありますが、主な業務として以下の5つが挙げられます。

入居者を募るための広告や営業

入居者を募るための広告や営業などは、賃貸管理に関する主な業務の1つです。

広告に関する業務には、広告の作成や使用する媒体の選定、広告を出すエリアの設定などが含まれます。また営業は、地域の特性や客層などを考慮して実施されます。

しかし、全ての賃貸管理会社が広告や営業を行っている訳ではなく、あくまで賃貸仲介業務も受け持っている場合のみの対応です。

賃貸借契約関係の審査や手続き

賃貸借契約関係の審査や手続きなども、賃貸管理の業務として含まれます。なぜなら、入居者が募れたとしても、家賃を支払ってくれなければ意味がないからです。

審査では、入居希望者に安定的な収入があって支払い能力が見込めるか、他にもトラブルを起こす可能性はないかなどチェックします。

審査によって問題ないと判断されれば新規賃貸借契約手続きをしますが、この手続きも賃貸管理の業務の1つです。また、一定期間が経過したら更新手続きも行います。

家賃の集金や滞納者への督促

さらに賃貸管理に関する主な業務として挙げられるのが、家賃の集金や滞納者への督促です。基本的にはオーナーか賃貸管理会社の担当者のどちらかが行います。

しかし、借主は家賃保証会社へ加入していることが一般的です。そのため、家賃の滞納が発生しても、オーナーや賃貸管理会社は保証によって金銭を受け取ることができ、督促や回収をしないこともあります。

退去の際の立ち合いや精算

退居時の立会いや、解約する際に敷金の精算をするのも重要な業務です。また、このときに原状回復がなされていないと判断したら、修繕・クリーニングにかかる費用の請求も必要です。

原状回復と敷金返還に関しては、貸主と借主の間でトラブルになりやすいですが、こちらも賃貸管理の業務の一環として対応します。

建物の管理業務

建物の管理業務も、賃貸管理に関する業務に含まれます。建物の管理業務の内容は、賃貸物件の資産価値を維持するための設備点検や交換・工事などです。

なお、法律で実施が義務付けられている法定点検も行う必要がある他、対応が難しければ専門業者へ依頼するなど別途での対応が求められます。

入居期間中の室内で修繕工事が必要となれば、工事を手配して対応します。費用については、一般的な使用によって損耗した範囲であれば貸主負担で、入居者の過失によって損耗が発生した場合は借主負担です。

賃貸住宅管理業者に対する規制

賃貸住宅管理業者に対して、さまざまな規制があります。いずれも遵守する必要があるため、把握した上で業務に臨みましょう。

賃貸住宅管理業の登録

一定の条件を満たすと、賃貸住宅管理業の登録が必要です。条件は、賃貸住宅管理業を営む事業者かつ、想定管理戸数が200以上になる場合です。

なお、想定管理戸数は戸数を参照するので、管理物件が1棟でも1棟に含まれる戸数で換算します。また、下記の条件に当てはまると登録が不可能になります。

• 賃貸住宅管理業の登録を取り消されてから5年以内
• 禁錮以上の刑に処せられて刑の執行猶予期間終了後、または刑の執行終了後から5年以内
• 暴力団関係者
• 破産手続きの最中
• 判断能力が著しく低下していると判断された人

登録は定期的な更新が必要

賃貸住宅管理業の登録は、定期的な更新が必要です。登録の効果が持続するのは5年間で、期間満了日の90日前から30日前までの間に更新手続きが求められます。

更新かかる費用は、オンライン申請であれば18,000円、それ以外の方法では18,700円となっています。

重要事項説明の実施

重要事項説明の実施も、賃貸住宅管理業者に対する規制の1つです。重要事項説明とは、契約締結前に、報酬および具体的な管理業務の内容・実施方法などを説明することです。

重要事項説明は誰でもできる訳ではなく、一定の実務経験者や有資格者などが書面を交付して実施する必要があります。

しかし、重要事項説明は基本的に一般人に向けた制度であり、充分な知識を持った相手には不要とされます。具体的には、下記が相手の場合は重要事項説明が不要です。

• 賃貸住宅管理業者
• サブリース業者
• 宅地建物取引業者
• 都市再生機構
• 地方住宅供給公社

書面の交付はデジタルでも可能

重要事項説明における書面の交付は、紙媒体だけでなく電磁的方法でも可能です。代表的な電磁的方法としては、デジタル文書や電子署名などが挙げられます。ただし、電磁的方法での交付はオーナーの承諾が必要です。

営業所などへの業務管理者の配置

営業所または事務所1つにつき、業務管理者を1人以上配置することが求められます。業務管理者に選定できるのは、賃貸住宅管理に関する実務経験者や有資格者などです。

また、1人の業務管理者が担当できる営業所または事務所の数は1つのみであり、複数の営業所や事務所の担当を兼任することは不可能です。

各種財産の分別管理

各種財産の分別管理も、賃貸住宅管理業者には必要となります。なぜなら、自社の財産だけではなく、不動産の所有者や借主から預かっている賃料や敷金などの財産も扱うからです。

そのため、賃貸住宅管理業者が財産を管理する際は、自社と所有者・借主などの財産を別々にして、適切に管理することが義務付けられています。

委託者に対する定期報告

不動産の所有者や業務の委託者へ、物件の管理状況を定期的に報告するのも、賃貸住宅管理業者が負っている義務です。 基本的には家賃が入金されたタイミングや、建物の維持保全を確認した際など、定期的な業務に合わせて報告を行います。また、入居者から苦情やクレームを受けた際など、不定期でも適宜報告を行う必要があります。

賃貸住宅管理業者へのペナルティ

賃貸住宅管理業者は、義務や規則に反した行いをするとペナルティが発生するため注意しましょう。主なペナルティは以下の2種類です。

義務への違反行為

課せられている義務への違反した行為を取ると、行政処分として業務改善命令を受ける可能性があります。

さらに、内容や経緯によって悪質な違反行為だと判断されると、業務改善命令よりも重い処分が下されます。具体的には、業務停止命令や賃貸住宅管理業の登録取り消し、全国への情報公開などです。

無登録での営業

賃貸住宅管理業への登録が必要な条件を満たしているにも関わらず、国土交通省への申請や各種手続きをしていないと、無登録営業として処罰されます。

他にも、不当な手段での登録や他人への名義貸しなどは、無登録と同じ罰則が適用されます。罰則は、1年以下の懲役または100万円以下の罰金刑です。

まとめ

賃貸管理の概要や賃貸仲介との相違点、賃貸管理に関する主な業務や賃貸住宅管理業者について解説してきました。

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