不動産管理委託とは｜メリット・デメリット・不動産管理会社を選ぶポイントも解説

不動産管理委託とは、不動産を所有するオーナーが管理会社に不動産管理を委託することです。この記事では、不動産管理委託契約の基本について解説します。管理委託契約の種類を示したうえで、委託管理と自主管理のそれぞれのメリット・デメリットも解説します。不動産管理の委託について検討するための参考として、ぜひ役立ててください。

不動産管理委託契約とは

不動産管理委託契約とは、オーナーと管理会社が不動産の管理の委託について交わす契約です。不動産管理委託契約を締結すれば、マンションの管理をプロに任せることが可能です。

マンションの不動産管理委託契約については、マンション管理適正化法によって定められています。第72条により、マンション管理会社は、管理委託契約を締結する前に一定の重要事項を説明しなければなりません。また、第73条により、管理委託契約の締結時に管理委託契約書などの書面を交付することも、マンション管理会社の義務となっています。

不動産管理委託契約の種類

不動産管理委託契約には、一般管理契約とサブリース契約があります。それぞれについて解説します。

一般管理契約

一般管理契約とは、不動産の管理業務を管理会社に代行してもらう契約方法です。例えば、入居時の賃貸契約や家賃の入金管理など、通常はオーナーが行う必要がある業務を管理会社が代わりに行います。不動産の管理にはさまざまな業務が含まれていて手間がかかりますが、一般管理契約を結べばオーナーの負担の軽減が可能です。

サブリース契約

サブリース契約は、管理会社が不動産を借り上げ、あらかじめ決定した一定額を毎月オーナーへ支払うという契約方法です。空室や家賃の滞納が発生した場合でも、必ず一定額を受け取れます。不動産そのものを管理会社が借り上げるため、管理会社と入居者が直接賃貸契約を結びます。

不動産管理委託のメリット

不動産管理委託には、さまざまなメリットがあります。具体的にどのようなメリットがあるか解説します。

管理業務の手間が省ける

管理会社と不動産管理委託を結ぶと、オーナーが煩雑な管理業務に携わる必要がなくなります。入居者への対応、定期点検、設備保全など、不動産を管理するうえで必須の業務をすべて代行してもらえます。オーナーは、少ない負担で不動産経営に取り組むことが可能です。

遠方の物件でも運用できる

管理会社に物件の管理を任せれば、オーナーが物件の近くにいなくてもスピーディな対応を実現できます。遠方の物件でも問題なく運用が可能です。もともと管理会社に委託するつもりで不動産を探せば、選べる物件の選択肢の幅を広げられます。よりよい条件の物件を選択でき、不動産による収益を最大化しやすくなります。

不動産管理委託のデメリット

不動産管理委託にはデメリットも存在します。　具体的にどのようなデメリットがあるか解説します。

委託管理の費用が発生する

管理会社と不動産管理委託契約を締結すれば、費用が発生します。委託管理費は、家賃収入の3〜7%程度です。また、管理会社によっては、システム料や更新事務手数料なども請求される可能性があります。空室や家賃の滞納が発生すると、費用についてオーナーの負担が大きくなるため注意が必要です。

物件の現状が把握しにくい

不動産管理委託を依頼すると、オーナー自身が物件や入居者の状態について把握しにくくなります。管理会社によっては、管理状況についてすべてを報告しない可能性もあるからです。不動産の運営を適切に進めるには管理会社にすべてを任せきりにするのではなく、オーナーも積極的に物件の管理に関与することが大切です。

自主管理とは

自主管理とは、オーナーが自ら物件を管理する方法です。例えば、入居者への対応や業者の手配などもすべて自分で対応します。管理会社を利用せずに不動産を運営するには、自主管理で物件を管理する必要があります。

自主管理のメリット

不動産管理委託を利用せず自主管理する場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。以下でくわしく解説します。

管理委託費を抑えられる

自主管理では管理委託費が発生しません。管理会社と不動産管理委託を締結すれば家賃収入の3～7%程度の費用がかかりますが、自主管理するとその分の費用を支払わずに済みます。管理委託費は空室でも発生しますが、自主管理なら空室時に余計な費用を負担する必要はありません。

不動産管理の知識が得られる

自ら不動産を管理していると、自然に不動産管理の知識が得られます。管理業務は専門知識が必要な場合が多いものの、自ら学びながら実践すれば必要な知識を着実に身につけられるでしょう。実務を通してスキルを磨けるため、不動産を保有して運用するうえで役立つ知見を幅広く得ることが可能です。

自主管理のデメリット

自主管理には、デメリットといえる部分もあります。以下でくわしく解説します。

物件管理の手間が発生する

物件を自主管理するには、多くの手間がかかります。さまざまな業務に対応する必要があり、オーナーが1人ですべてに対応するのは簡単ではありません。また、物件管理では24時間365日いつでも対応しなければならない業務もあります。例えば、設備点検やクレーム対応などは、夜間や休日に発生する可能性もあるでしょう。

入居者の不満が高まる可能性がある

トラブルが発生した場合、自主管理だと対応が遅くなる恐れがあります。入居者への対応が遅れれば不満が生じ、退去の理由になる可能性もあります。特に、遠方の物件を管理していると、対応が遅れてクレームにつながるケースも多いです。自主管理には、入居者への対応についてさまざまな課題があります。

不動産管理の業務

不動産管理の業務には、どのような種類があるのでしょうか。ここでは、不動産管理の業務について解説します。

PM（プロパティマネジメント）

PM（プロパティマネジメント）は、不動産経営の業務を代行する仕事です。物件の収益を最大化させることを目的とし、不動産管理に携わります。具体的な業務内容としては、空室募集（リーシング）業務や契約締結業務などがあげられます。クレーム対応、集金、滞納者への督促なども、PMの重要な業務です。

BM（ビルマネジメント・ビルメンテナンス）

BM（ビルマネジメント・ビルメンテナンス）は、物件の状態を維持管理する仕事です。物件の資産価値の保持を目的としています。具体的な業務内容は、設備点検、警備業務、植栽管理、清掃などです。規模が大きい物件ほど、BMの業務の負担は大きくなります。

不動産管理の手数料以外の費用

不動産管理を委託する際は、手数料以外にも費用が発生します。具体的にどのような費用が発生するか解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、入居者を不動産会社に紹介してもらった場合に発生する費用です。原則として、月額賃料の1か月分が上限となっています。

なかには、仲介にも対応している管理会社も存在しますので、入居者探しもあわせて任せることが可能です。

原状回復費用

原状回復費用は、退去時に行うクリーニングや修繕の工事などにかかる費用です。部屋の状況に応じて実施するため、具体的な費用は毎回変化する可能性があります。部屋の傷や汚れが多かったり、経年劣化が目立ったりする場合は、原状回復費用も高めになるでしょう。

その他管理費用

不動産管理委託においては、ほかにも費用が発生する可能性があります。例えば、建物について大規模な修繕が必要になれば、別途費用が請求されるでしょう。また、建物の大きさや設備によっては、定期清掃や点検のための費用が発生するケースもあります。具体的にどのような費用が発生するかについては、管理会社への確認が必要です。

不動産管理会社を選ぶ際のポイント

不動産管理会社を選ぶ際は、何を重視すればよいのでしょうか。具体的なポイントを解説します。

客付け力

空室をなくすためには、管理会社の客付け力が重要です。集客が得意な管理会社を選べば、たとえ退去が発生しても空室の期間を最小限に抑えられます。管理会社の客付け力を見極めるためには、他の物件の入居率を確認するとよいでしょう。不動産ポータルサイトもチェックし、管理会社の客付け力を総合的に判断してください。

管理委託費用

管理会社の管理委託費用を確認し、相場と比較しましょう。管理委託費用の一般的な相場は「月額家賃×5%」です。ただし、管理会社によって対応している管理の内容は異なります。より幅広くきめ細やかなサービスを提供していれば、管理委託費用が高めに設定されている可能性もあります。金額の安さだけでなく、サービスの内容も踏まえて検討することが大切です。

担当者の対応

管理会社の対応によっては、入居者が不満をもつ可能性もあります。入居者の不満は退去の理由にもなるため、十分な注意が必要です。物件の管理は長期的な依頼になる可能性が高く、管理会社の対応の質を契約前に見極める必要があります。契約前のやり取りにも注意し、質の高い対応ができるか判断しましょう。

まとめ

管理会社と不動産管理委託契約を締結すれば、物件の管理の手間を減らせます。費用がかかりますが、物件の選択肢が広がるため、遠方の収益性の高い物件の運用も実現可能です。客付け力や担当者の対応も確認したうえで、最適な管理会社を選びましょう。

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