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新型コロナウイルスの感染拡大により東京23区への人口流入が減少しました。この影響を強く受けたのが、東京23区の賃貸住宅市場です。
図1に東京23区の世帯数増加幅（需要）の変化と貸家着工数（供給）の変化を示します。なお、東京都の貸家着工数の8割が東京23区としています。また季節変動を除するために世帯数増減、貸家着工数ともに季節性を除するために12か月の平均をとりグラフ化（12か月移動平均）しています。
図1：東京23区の世帯数増加幅（需要）の変化と貸家着工数（供給）の変化|東京都「住民基本台帳による世帯と人口」、国土交通省「住宅着工統計」より作成
世帯数増加幅は、コロナ禍前には月当たり＋6,700世帯前後で推移していました。
コロナ禍が始まった2020年2月以降、世帯数増加幅は縮小に転じ、2021年度は前年度比の世帯数増加が＋311世帯まで減少しました。これは、コロナ禍前の2019年度の実に257分の1です。このような状況においても、貸家着工数は月当たり＋4,600戸前後で供給が継続されていました。この結果、東京23区の賃貸住宅は極端な供給過剰状態となったのです。
日本銀行が「金融システムレポート2021年10月」にレインズシステム上の東京都の賃貸住宅の在庫の推移グラフを掲載していますが、コロナ禍開始後1年5か月で東京都の賃貸住宅在庫が10万戸以上増加したことが読み取れます。筆者が公表データから推計した東京都の賃貸住宅の供給過剰数は2020年度、2021年度合計で約15万戸に上ります。
コロナ禍では宿泊業、飲食業、生活関連サービス業・娯楽業などの業種が大きな影響を受けました。これらの業種に共通するのは非正規従業員比率が高いことです。これらの業種で職を失った人たちが東京23区から流出したことが世帯数増加幅の減少に寄与しています。
またオンライン授業となった影響で、通学圏内に実家のある多くの学生が賃貸住宅を解約しました。新入社員の配属を感染者数の多い東京23区から感染者数の少ない地域へ変更、社員の東京23区への転勤の見合わせを実施した企業も少なくありませんでした。
このため2020年、2021年は、東京23区の15歳～49歳の人口が大きく減少しました。15～29歳の100％と30～59歳の30％が単身者と仮定すると2020年、2021年に消失した単身者向け賃貸住宅の需要は約13万戸と試算できます。
一方で、朝日大学マーケティング研究所「コロナ禍における日常生活の変化に関する調査データ～お金の使い方編 ～飲食費、水道光熱費が増加」(※注1)によると、コロナ禍では収入が高い世帯ほど世帯収入が影響を受けなかったことがわかります。またテレワーク実施率が上昇したことから、間取り数の多い賃貸住宅の需要は増加しました。
世帯数の増加幅は2022年度に入って急拡大し、2022年12月にはコロナ禍前の水準を回復しています。
以上を踏まえて後編では東京23区の賃貸住宅市場の推移をCRIXの指標を用いて確認します。
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※注1:下記、朝日大学マーケティング研究所のリサーチを参照しました。(最終参照日：2023年3月13日）
http://marketing.asahi-u.ac.jp/wp-content/uploads/2021/06/2106.pdf
CRIX（クリックス：Create Rental housing Index）は、当社が保有する膨大な量の賃貸住宅管理データ(ビッグデータ)より算出した、賃料・空室状況に関するインデックスで、次のような特徴を持っています。
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